揭秘！株洲这类三线城市，什么因素支撑“房价破万”？

发布时间： 2018-05-19 09:19:09

来源：株洲城市建设公众号

分类：本地楼市

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城建君说 :

近期，在城建君的朋友圈，经常有置业顾问发布“株洲房价即将破万”的宣传。当然，这种宣传无疑具有诱导性与片面性，即便市场上确实有9000多元甚至过万元的高端线路盘，但目前株洲均价并未突破7000，离万元大关还是有距离的。

然而，三四线城市房价的这破涨幅，的确令人匪夷所思，特别在沿海，众多三四线城市纷纷突破万元大关。让购房者陷入不安与恐慌。那么，几乎没有什么外来人口流入的三四线城市，房价涨幅为何直逼一二线？城建君在此分享一篇深度推理分析文章，想必大家看完后便大致知晓其中的奥秘！

内容详情

先说一个新闻，5月14日，央行发布消息称，当天发放801亿元抵押补充贷款(PSL)。4月份，央行净增加抵押补充贷款共532亿元，4月末抵押补充贷款余额为3.1万亿元。

看到这个消息还是很震惊的。3.1万亿是什么概念？2008年对我们当下生活造成巨大影响的的经济刺激计划，也才4万亿。

居住在三四线城市的同学朋友们，近来都在哀叹当地房价已经涨到失控了。在这种焦灼之中，人们陆陆续续下手买了。在早两个月，他们都花了比去年同期高一倍的价钱买了房。

面对这种情况，他们不只是压力大，更多的是不甘心，但要是不买的话，房价继续涨上去，怕亏得更多。事实上三四线城市房价，从去年至今，大多都翻倍地涨了起来。

对于三四线城市，很多人困惑，为什么都成倍地疯长？因为市场上确实也没忽然出现很多外来购买力。但我们看待中国楼市，不能简单的以市场经济的规则判断，因为它的政策属性太强了。

2016年开始，楼市去库存成了政府的首要目标。为什么要去库存？房子卖不动，开发商不买地，政府没有财政收入，政府的债务也还不上。政府债务已经积累很重了，要再还不上，会导致系统性的金融风险。所以，政府需要大力鼓励人们买房。

到2017年，去库存运动蔓延到三四线城市。把棚户区改造说是三四线城市的去库存手段，在中央、国务院的文件中还是首次。库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，所以降价是不可以的。

但三四线城市产业支撑比较单薄，并没有大量的人口流入。要去库存，总得让人来买房。解决这个问题的，是一针叫“棚户改造货币化安置”的药剂。

棚户改造货币化安置。——这个词没那么复杂，用人话说就是：棚户区指城里面年久失修的危房片区；棚户改造，则是要将这些老旧片区给拆了；棚户改造货币化安置，就是以前拆迁改造旧城区，都是补贴安置住房，现在要用货币补贴进行安置。要买房，你自己拿钱去买。

当然，也有做得够绝的地方，就是不给钱，直接给“房票”。什么是房票？就是类似于以前的粮票布票，比如这个房要被改造拆了，政府认定你房子价值20万，给你一张面值20万的房票，它只能用于购房。

棚户改造区的人们拿到这些钱或者房票，自然会横冲直撞杀入房地产市场。因为他们确确实实没了房子啊。结果因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。以前4000元每平方米的房子，眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候，楼市价格受需求推动，继续涨到了8000、10000元每平方米。

以100平方的房子为例。拆迁时，政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”，结果几个月时间看好了房子，房价就飙到了8000元/平方米，整套房子价格80万。购买成本直接就增加了40万，拆迁费悉数送了进去，相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。

要知道，这一出棚改的戏，可不是地方政府自己可以导演完的。2017年5月31日，一个不起眼的文件在中国政府网悄然推了出来，叫《国务院关于开展第四次大督查的通知》。在中央及国务院文件里，这是首次将棚户改造指出是楼市去库存的方法，并且指明是给三四线城市“重要手段”。

棚改拆房以后，制造出来的拆迁户需要钱进行补偿，但资金来源一直是一个问题。所以地方政府一直对于棚户改造工作不积极。但中央推出政策以后，央行马上跟进来解决问题了。

央行创设PSL（抵押补充贷款）工具，通过国开行等机构，开始陆续发放棚改贷款。你要是看不懂什么意思，那直接理解就是“央行开始放水了”，并且每月几百亿的放，一放就是3万亿，源源不断供给房地产市场。

目前，三四线城市的针对拆迁的货币化安置已高达80%，有些城市的货币化安置比例是100%。而2014年，它的比例仅为9%。

按照公开数据统计，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

一二线城市被房地产生吞活剥的时候，三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。然而2017年肇始的棚改货币化，政府去杠杆，百姓加杠杆。三四线城市也被迫跟着玩起了房价游戏。接盘的是收入水平不高，风险承受能力极差的老百姓。

三四线城市房子流动性较低，如果房价跌下去，流动性会更低。伴随着去库存逐渐完成，不小心就被套牢。至于近期在房价暴涨的三四线城市买房的人，如果是刚需，即使是被收割，那该买还得买，为自己的美好生活拼搏奋斗；如果是其他用途，只能说，为国接盘，祝您吉祥！

编辑：小莫

责任编辑： tianjian

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