高铁是三四线城市房价的吸血管还是输血管?

高铁的建设，既可以使人们出行更加便利，又能带动区域之间的人口流动，增进经济交流，实现资源配置加速。于是，一些人想当然的认为会给房地产带来推动效应。

其实，影响房地产发展的因素有很多，城市经济发展的效应很难简单归集到高铁建成上;城市间的协同发展是一个美好的愿景。所谓"住在一个城市，去另一个城市工作"的说法，试试就知道了。

人口预期流入?可能天真了些!

如果说配置人口资源，这个有道理;但如何配置?是否是均衡配置?那就不一定了。数据显示，从人口集聚度看，高铁沿线抽取了36个城市样本中，有21个城市的常住人口占比出现下降，其中，沿江通道高达70%的城市的比重变化为负值。为什么会这样呢?原因就在于，高铁加速人口流动，并不是说加速互相流动;三四线城市如果和一二线城市之间开辟了快捷通道，可能会出现一二线城市人口反向流入三四线城市的情况吗?不可能的。相反，高铁的开通只会加速三四线人口的流失，"人往高处走"是根本道理，仅仅靠便利交通一条就想要吸引人口，未免过于思考简单了一些。

经济发展也并非一条铁路就可以带动!

都说"铁路能拉来一座城市"，那是铁路作为主要交通运输形式，前互联网经济时期的道理了。如今，交通已经不再局限于铁路飞机等传统交通工具，更多的是物流、互联网等新型的交通理念。由此，铁路可以发挥的作用就越来越小。事实上，从GDP增速变化看，昆山、全椒、六安、巴东、潜江、枣庄、涪陵等城市，高铁开通前后GDP的变化并不明显，有的甚至出现了下滑。短期房价上涨效应，后期需要更多的时间去消化。

那为什么经济下滑了，房价反而涨了呢?

有投资客和散户集中涌入的原因，有开发商、中介销售公司利用高铁做噱头营销的原因，也有本地居民因为高铁开通而对本地经济抱有憧憬继而投入房地产的原因……但诸多原因，都背离了房地产发展的根本原因:经济高速发展、人口密集增长、政策大力扶持。而且，诸多原因被一些投资者随意加上了因果联系，把"高铁"、开发商的宣传当成真理，把投资者的暂时涌入当成长期的趋势，从而得出"高铁带动房价"的结论。这种本末倒置的观念传播开来，短时间确实会吸引更多资金流入房地产，只不过此时入场，房屋的价格背离实际价值太多，买下就好像"接盘"，未来要想等经济发展对冲了这部分疯涨的房价，恐怕需要很长很长时间了。

具体来看，随便抽取一个近期除了高铁尚无其他经济亮点的城市看，要么房价在有统计数据后，一直是持平的状态，要么则是持续下降的趋势。高铁并没有带来预期的房价持续高涨。

综上而言，高铁对于居民出行、沟通各地区带来了便利，但这种便利并不能简单地理解为对房地产就是支持的，对于房价就是正向的影响;否则错配了资产，再想抽身，几乎就是不可能的了。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。