楼市复苏，土地拍卖市场也活跃起来了

3月，随着楼市的逐步复苏，土地拍买市场也开始在一线城市风起云涌。

先是3月10日，广州越秀区拍出一块折合楼面价高达6.46万元/平方米的地块，一举刷新广州拍地单价最高的历史新纪录。紧接着，3月23日，广州再次成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，前者由越秀地产旗下广州城建开发南沙房地产有限公司以39.26亿元摘得，白云新城商用地块则由广州市白云城市开发投资集团有限公司以5.53亿元摘得，成交总价为44.8亿元。

春江水暖鸭先知。2019年业绩报告披露刚响起前奏，一众房企前往土拍市场“扫货”的心态就已蠢蠢欲动。无独有偶，3月中旬，《广州市2020年建设用地供应计划》(以下简称《计划》)也正式对外公布。南方日报记者从这份《计划》中看到，今年全市11区共计划供应372宗地块，建设用地供应总量为2028公顷，其中住宅用地547公顷，商服用地383公顷，工矿仓储用地489公顷，其他用地608公顷。从计划供地量来看，涉及221宗商住/商服用地总用地面积达933万平方米，总面积同比2019年有1%的微弱增幅，可以说基本与过去两年持平。

广州6.46万元/平方米楼面价成新标杆

3月，疫情防控工作已显成效，为楼市回暖奠定扎实基础。与此同时，广州和上海两座城市的土拍市场一鸣惊人，上海徐汇滨江地块以310.5亿元的成交总价拔头筹，随后广州越秀地块再以6.46万元/平方米的楼面价格树立新的价格标杆。非常时期，土拍市场的升温无疑为一线城市房地产市场复苏注入一针“强心剂”。尤其对广州来说，这一新的价格标杆意味着未来成品楼价将突破10万/平方米，由此还有可能带动地块周边楼盘价格上行。

2月成交量的大幅萎缩一度让部分业内人士对今年国内的楼市前景忧心忡忡。不过，消极的情绪很快被广州3月10日的一宗土地拍卖成交案例所驱散。当日，越秀区9年断供后久违地出让一宗宅地——越秀南AD013907地块，由广州市城市建设投资集团有限公司以235701万元夺得。该地块建筑面积为4.95万平方米，剔除回迁房部分，可售楼面价达到6.46万元/平方米。有业内人士分析，按照这个价格和面积，建成的住宅销售价格需要到10万元/平方米，才能保证赚钱。6.46万元/平方米的可售楼面价也创下广州拍地单价的历史新纪录。值得注意的是，广州越秀区迄今最近的一次拍卖发生在2011年，当时成交折合楼面价只有1717元/平方米，对标3月10日的这宗拍卖，可以计算出9年之后当地楼面单价直线飙涨了37倍。

除了广州和上海，北京和深圳作为另外两座一线城市的情况也值得关注。有数据显示，今年前两个月，北京土地收入金额高达673亿元，位居全国第一，同期上海土地成交总额为619亿元。

2月19日，深圳迎来疫情下第一宗地拍卖。公开出让的两宗后海商业用地，总共吸金超20亿元。华强方特文化科技集团股份有限公司以总价9.74亿元拿下建面45000平方米的T107-0087地块，楼面价21644.44元/平方米;深圳市分期乐网络科技有限公司以总价10.32亿元拿下建面46700平方米T107-0088地块，楼面价22098.5元/平方米。紧接着3月3日，两度延期的深圳宅地土拍拉开帷幕。与以往普通住宅捆绑配建人才住房不同，这是深圳第一次推出独立可售型人才住房用地，4宗土地总土地面积8.8万平方米，总规划建面39.3万平方米。本场土拍共吸引了10多家开发商参与，经过5个半的土拍“持久战”，最终以一宗流拍，三宗可售人才住房用地以总成交金额34.86亿元“战绩”落下帷幕，溢价率最高为45%。

事实上，广州3月拍出的地块并不止创纪录的越秀这一宗。3月23日，广州成功出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地，成交总价为44.8亿元。只从成交总价来看，这次出让与以往动辄上百亿的成交规模确实无法相提并论。但仔细一算，越秀地产以39.26亿元夺得的番禺地块是有出让条件的，拿地企业须按要求负责出资建设华南理工大学广州国际校区二期第一批工程项目，项目建设面积42万平方米，总投资约39.37亿元，建成后无偿移交给广州市政府明确的相关部门。换句话说，加上兴建学校的成本，这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元，按此折算地块楼面价约为2.48万元/平方米，比原先成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。

广州商住供地面积同比降4%

有分析称，房企在土拍市场上高价拿地的热情将很快从上游传导到下游的销售端，从而正面影响行业和社会人士对今年整个楼市的价格预期。

无独有偶，借着土拍市场升温的势头，广州在3月10日也适时推出了2020年全市建设用地供应计划。根据《计划》显示，2020年将供应102宗，共计642万平方米商住(含住)用地，面积同比下跌4%。但减少部分主要集中在自主改造、回迁安置等非市场部分。而实际可用于公开招拍挂的地块占地面积达513万平方米，同比增加7%。

此外，经历了2019“旧改大年”，今年广州《计划》中提及的签约旧村改造面积亦同比下跌6%;而转化效率更高的公开招拍挂将进一步担当供地重任。可进行公开招拍挂的69宗共计513万平方米用地，从区域来看，坐拥众多规划利好的南沙区可供应134.6万平方米用地，为今年计划供地量唯一破百万平的“货仓级”行政区;去年仅排第四的“东大仓”增城今年强势逆袭，预计可供应98.2万平方米用地，位居第二位;去年计划供地量达110.4万平方米的白云区今年供应量同比减少三成，排名第三;除白云外，天河、海珠等老城区以及番禺供地量将较往年减少。

而针对商服用地，《计划》中公示了119宗共计291万平方米用地，同比增加13%。其中涵盖可公开招拍挂、村留用地、已签约旧改三种性质用地。广州中原研究发展部认为，随着广州城市价值提升，商服地将越来越吸引优质企业进驻，加上增城、从化、白云外围板块产城项目上马，预计2020年广州实际商服地供应将有望保持积极方向。从各区供地情况来看，白云、黄埔、番禺将呈现“三足鼎立”之势。

40城一周供地环比增两倍，成交量减25%

从全国的情况来看，各大城市在土地供应量上虽然有所增加，但实际成交还算不上热烈。

根据中指研究院监测显示，2020年3月9日至3月15日，监测40个主要城市土地推出量环比增加246%，成交量环比减少25%，出让金总额较上周减少15%。其中，20个城市无土地推出，27个城市无土地成交。

各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地97宗，较上周增加76宗，推出面积357万平方米，较上周增加254万平方米;石家庄、西安推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地54宗，较上周减少43宗，成交面积271万平方米，较上周减少92万平方米;杭州、成都成交量较大。40个主要城市成交总金额229亿元，较上周减少42亿元，杭州出让金居前。

住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地29宗，较上周增加27宗，推出面积140万平方米，较上周增加129万平方米;石家庄推出47万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地21宗，较上周增加1宗，成交面积135万平方米，较上周增加1万平方米;成都成交29万平方米，为成交量较大的城市;住宅用地成交总金额186亿元，较上周减少55亿元，杭州收金居前。

有分析认为，当前土拍市场仍以国有房企为拿地主力，随着民营房企融资改善，二季度的土拍市场更值得市场关注。