2016年上半年土地成交走高流拍率降至4%

2015年和2016年的频繁问世，带来的是“面粉贵于面包”的惶恐与无奈，为了落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，土地供给侧改革中的发力无疑是重头戏。尤其是在住房和城乡建设部、国土资源部等相关部门提出“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地的供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停土地供应”之后，上述城市的土地供应结构开始发生微妙的变化。

不难发现，近期，北京、上海等房地产供需矛盾突出的城市，住宅用地供应增多，与此同时，在武汉、郑州等强二线城市加大土地供应的“助攻”下，整个土地市场的成交资金规模也有所扩大。

7月2日，上海某房地产研究院在其土地市场报告中指出，今年六月份，其监测的全国50个重点城市土地成交面积为1810万平方米，环比增长72%，同比增长18%。今年上半年，这些城市土地成交面积为8750万平方米，相较于2015年和2016年同期同比上涨30%和30%。

6月份和整个上半年的土地成交面积数据变化说明两个问题。首先，在国家政策组合拳的连环出击下，尤其是明确提出要求改变土地供应结构之后，今年5月份和6月份的供地数量和和规模开始扩大，北京、上海市场如此，连着力发展产业、出让工业用地为主的深圳市场也不例外，6月底深圳龙华区出让今年以来首宗可居住的商业迷你用地就是一个印证，因为“可建20%的公寓”而引来房企争夺。另外，2015年和2016年的土地市场实际上出现了很大的供不应求现象，2017年明显开始回升，能够佐证这一点的是，2017年上半年土地供应面积相较于2010年至2014年5个年度同期来说都是回落的，且分别回落41%、36%、7%、34%和30%。

这两个现象从侧面也说明全国正在积极供地，而这必然带来的是土地成交价格的平稳。据某房地产研究院数据统计，今年6月份，其监测的50个重点城市的土地成交溢价率为30%。相比2016年9月份土地平均溢价率达到88%的高位，今年上半年情况有所改善。

土地价格的平抑并未阻止土地成交总金额的上升，这同样得益于各个地区积极供地的态势。今年上半年，上述50个城市的土地出让金为10500亿元。在2010年至2016年同期的基础上，分别增长为 69%、84%、185%、48%、30%、109% 和 33%。

在此背景下，各个受房价上涨压力所困的地区和城市加大土地供应，同时加以“限地价”的政策辅助，因此吸引了多家房企的入驻和竞拍。我们可以看到，万科上半年一连在杭州、广州、苏州等5个地方拿下5宗自持地块，在“限地价、竞自持”的高门槛下，不仅万科，其他房企名下也开始出现自持地块，可见房企拿地热情不减，再加上今年以上海为主的长三角地区的抢地现象，比如宁波和嘉兴的土拍，也可以说明这一点。

整个逻辑链条的末端，土地成交的比率也随之走高，换言之，也就是流拍率降低。今年上半年，上述全国 50 城土地流拍率为 4%。而查阅2010年至2016年的土地流拍率可以发现，这是近8年以来的首次新低。数据显示，2010年至2016 年同期土地流拍率分别为9%、9%、11%、7%、7%、13%和 6%。

在整个供给侧改革的引导下，土地供应量增多，价格受到调控，房企在成本受控的情况下更愿意去消化土地，且在“限地价、竞自持”的政策中助力发展租赁市场，可以说，今年上半年土地市场的变化十分明显。

“上半年全国 50 城土地市场的表现总体较好，交易面积同比有增长，溢价率总体保持在 50%的警戒线以内;土地流拍率创历史新低。另外从城市结构来看，类似长三角和珠三角等城市群中的三线城市呈现出较高的溢价率，土地价格泡沫的风险也值得警惕。”某房地产研究院研究总监严跃进分析预测“下半年，预计全国土地供应规模会进一步加大，尤其是对于热点城市，这也有助于增加房企拿地机会。当然土地价格方面的资产泡沫依然需要警惕，各类土地招拍挂市场的限制性措施会增加，这有助于土地价格保持相对平稳的态势。”