私有化再度告吹 恒盛地产优质资产何去何从

12月1日，恒盛地产发布公告称，在最后期限到来前，要约人公司控股股东美年国际并未就要约收购的确实意图及公布其无意向公司做出要约的决定，也并未就此通知恒盛地产。

这意味着恒盛地产掌控者张志熔未能如愿私有化公司。

受私有化告吹影响，恒盛地产12月1日股价跳水，一度低见0.72港元，跌幅近39%，又一次映衬了3年前恒盛地产评为资本市场上“表现最差的内房股”的情形。

私有化路途坎坷

在销售额连年下降、负债居高不下的状况下，恒盛地产私有化路程走得异常艰辛。

2013年11月，张志熔提请董事会，拟以每股1.8港元(相当于截至2013年6月30日为止账面值的0.61倍)的交易代价私有化恒盛地产，涉及总金额为45.67亿港元。

然而该项提议在随后的“数人头”中被小股东否决，恒盛地产首席执行官及财务官也于2014年2月离职。业内人士对中国房地产报记者表示，私有化失败和高管离职都在一定程度上影响了恒盛地产的运营。

首次私有化失败并没有让张志熔死心。经过12个月的期限后，恒盛地产再次向私有化目标冲击，于2015年2月2日将私有化提上议程。值得指出的是，二度提请私有化，交易代价已有所降低，如果私有化成功，张志熔将因低股价节省一大笔成本。

一位恒盛地产小股东表示，恒盛地产自第一次私有化失败后，有通过放缓销售节奏压低业绩从而打压股价的嫌疑，如果本次私有化价格仍不理想，还会投下否决票。

结果还未历经小股东投票，私有化恒盛地产便惨遭“腰斩”。市场怀疑张志熔筹备私有化资金出现问题。

虽然此次私有化计划再度落空，相信张志熔私有化的“执念”不会松懈。

今年44岁的张志熔曾为中国熔盛重工集团(重组后改名为“荣华能源”)董事会主席及恒盛地产董事会主席，为两家公司最大股东。有市场人士分析认为，张志熔提请私有化恒盛地产，自有因项目推进缓慢遭遇“滑铁卢”业绩不佳等因素，私有化恒盛可以为张志熔缓解旗下业务资金压力。张志熔最初提出私有化申请时，其旗下业务屡遭不顺，历经中海油海外收购案后，再遇熔盛重工业绩大亏、收购全柴动力失败被判巨额赔款等。

一位港股分析师称，即便张志熔有再出众的资本运作能力和“隐形”财产，若要同时面对两家因财务问题而岌岌可危的上市公司，恐怕也“无力回天”。张志熔会在从事房地产业的恒盛地产和从事造船业的熔盛重工中“二选一”，以出售其中一家的股权或资产为代价拯救另一家，最终他选择了“弃船保房”。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，如果公司不能在资本市场上真正发挥融资作用，那么私有化就是保有企业价值的最大方式。恒盛地产具有较多土地储备，并且多位于一线城市和强二线城市，资产比较优质。待实现私有化之后，恒盛地产可以利用卖项目的资金归还回购股票的短期债务。

是陨落还是暗藏资产

事实上，恒盛地产在过去几年业绩低迷，已经发生了不少于2起债务违约事件，一度被称为“下一个佳兆业”。

“土地成本低又值钱，私有化成功后，转让几个项目就容易盘活，再与金融机构协商就可以找到合适的融资渠道。”雪球论坛上一位人士指出。

究竟恒盛地产暗藏多少优质资产，驱使大股东私有化呢?

相关资料显示，恒盛地产在上海拥有7幅土地储备，可建楼面面积为147.1万平方米，每平方米地价成本为2913元;在长三角地区拥有8幅地，总楼面建筑面积为316.6万平方米，每平方米地价成本为1938元;环渤海区域有5幅土地储备，可建楼面面积为258.6万平方米，每平方米地价成本为1340元;东北地区有3幅土地储备，可建楼面面积为125.3万平方米，每平方米地价成本为1162元。

如此推算，恒盛地产目前拥有847.6万平方米土地储备，平均每平方米地价为1810元，而且项目全部位于优质区域。

一位于近期研究恒盛地产的分析师称，在当下的房地产市场，哪还有这么便宜的土地呢?目前，恒盛地产的总发行股份为77.83亿股，按1.19元交易价计算，公司总市值为92.6亿港元，约81亿元人民币左右，整家公司股价仅反映上海近期创出的一幅估值，恒盛地产股价何等被市场低估可见一斑。

“在恒盛地产的77.93亿总发行股份中，大股东张志熔持有53.14亿股，中国人寿持有5.71亿股，街货约19.1亿股，倘按每股2.4元水平私有化，应该属于一半买，另一半送。两大股东只需斥资约46亿元，就可以将公司暗藏的优质资产据为已有。”前述分析师说。

此前，美林证券发表报告认为，恒盛地产具备有价值的资产，如上海尚海湾，另外在徐汇区亦拥有两个商业地块，及位于上海宝山区的项目。现在，公司在上海的地产项目增至七幅，潜在价值惊人。

但评级机构标准普尔分析师Yip表示，恒盛地产需要出售资产来偿还债务，当下的房地产市场环境，若想找到合适的买家也是一大挑战。