业主收楼验房需留意细节 未装修的空置房,物业费可打9折

每年年底，都是开发商集中交房的时期，经过长时间的等待，业主终于可以看见自己当初买的房子的庐山真面目，是物有所值还是货不对板，收房季即可见分晓。那么，收房验房时，业主要注意哪些方面的问题呢?

房时，先看“两书一表”是否齐全

2013年，唐先生在天元区买了套120多平米的房子，近日收到了来自开发商的收房通知书，请他在1月内完成收房。“家里虽然并不打算立即装修新房入住，不过很多问题还是想在收房前一次都解决，以防入住后出现麻烦。”唐先生告诉记者，之前他就因为验房时不太注意细节，购买了一套顶楼的复式房，房屋漏水严重，吃了不少亏。为此，这一次他和几名业主一起，邀请了验房师帮忙验房。

验房师李先生建议业主，收房前，先要看开发商的“两书一表”即《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》是否齐全。

“验房时，主要从墙体、水电、门窗等几个方面查看。”验房师称，首先要看墙体有没有开裂、空鼓、倾斜;其次还需注意外横墙、厨房、卫生间顶面、外墙等地方有无渗水，特别是购买顶楼的住户，一定要查看房顶有无渗水痕迹，可以选择在雨水较多的时节进行;再次，查看水电时，要看水电管线是否和购房合同里约定的为同一品牌，走线是否合理，并打开水电开关，查看是否通电通水;门窗的材料是否和购房合同里约定的为同一品牌，有无变形，门锁开关是否灵活，门与框是否严密等。

未装修的空置房，物业费可打9折

除了验收自己的房屋是否合格，收房前要交的各种费用也是业主值得留意的事情。

以唐先生收到的交付使用通知书为例，通知书中列出的收房缴纳费用清单包括契税、专项维修资金、一年的物业服务费、电气开户费、装修保证金、装修垃圾清运费等。业主在缴纳这些费用前，一定要根据自己的合同自行计算清楚每项费用的金额，并与交付通知书进行对比，对比后再确定缴纳金额。

唐先生的这份通知书上，需要缴纳的费用中，物业费是以1.8元/平方计算了一年的全款费用，而唐先生明确表示，近两年内，都不会装修入住该房。唐先生在业主群中交流得知，根据《湖南省物业服务收费管理办法》以及我市2015年修改的《商品房买卖合同示范文本》都有明确规定，“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。

那么，怎样定义“已办理交付手续但未使用的物业”呢?记者咨询市房管局得知，“已办理交付手续但未使用的物业”一般是指未装修、未产生水电气费用的新房，即空置房，按照我市相关的指导性意见，物业费应该打九折。唐先生小区的业主经过和开发商沟通，最终，以物业费9折的方式计算，缴纳了第一年物业费。

另外值得注意的是，业主缴纳装修押金时，一定要仔细审核好押金退还要求，以防造成损失。

房子存质量瑕疵，业主要不要收房?

如果业主在商品房交付过程中，发现房子存在质量瑕疵，该怎么办?目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?

对此，晚报法律顾问聂炜律师介绍，首先要明确的是，“交钥匙”就算房屋交付使用，而领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。

因此，在领取钥匙前，业主可以先看《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋，达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。

若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。

然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。

但这并不是说，开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。