租赁住宅纳入核心业务 万科“五位一体”大变革

8月21日，在履新半年后，万科总经理祝九胜独自带领着首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，以及董事会秘书朱旭出席中期业绩会。

董事长郁亮的缺席，使得祝九胜成为全场焦点。“每个企业都有压力，我个人在时时刻刻都感觉到压力。”祝九胜在一开场便表达了目前房地产行业面临的严峻形势，“我们也不断在调试自己，不断适应新的政策、新的要求，但这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大。

就在发布会的前一晚，万科发布2018年半年度报告。根据财报显示，实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

虽然营业收入和净利润都取得了大幅增加，但万科上半年实现销售金额3046.6亿元，同比增速不到10%。根据国家统计局数据显示，1–6月全国商品住宅销售销售金额5.66万亿元，同比增长14.8%，万科销售金额增幅滞后于行业水平。

相比起地产业务的平缓增长，万科在多元化业务上表现抢眼。其在长租公寓、产业地产、养老、教育、冰雪度假、文化等多个新业务均实现了快速扩张。

地产业务增速放缓

半年报显示，万科上半年实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，而在2016年、2017年同期，万科的增速分别为 69.9%和45.8%。

从同一规模的房企来看，万科前进的步伐也在放慢。2018年上半年，碧桂园的销售金额为4124.9亿元，增长42.8%，而恒 大合同销售金额为3041.8亿元，增长24.62%。

无论是跟自身相比还是从行业层面来看，万科业绩增速均呈现出放缓的迹象。

房地产行业一直实行期房预售制,这使得预收账款成为反映房企未来业绩的重要指标，而在万科的半年中，预收款项出现了大幅度地下滑。

2018年上半年万科预收款项为23.77亿元，而在2017年同期则为3579.31亿元，同比大幅下降99.34%。

随后，万科方面相关人士向时代周报记者表示，自2018年1月1日起，执行新的会计政策，公司预售房地产项目收取的款项在2018年资产负债表列示为“合同负债”，2017年同类款项列为“预收账款”。

“事实上，2018年中期末加上合同负债的所有预收类款项总额为5166.63亿元，较2017年末4077.06亿元增长26.7%。”

预收账款下滑的误会被澄清，但万科经营活动产生的现金流却初次出现负值。根据半年报显示，2018年1–6月，万科经营活动产生的现金流量净额为负42.6亿元， 而2017年同期为218.5亿，下滑了119.47%。

事实上，万科内部一直坚持现金为王，强化资金管控，现金流量净额由正转负的情况实属罕见。

孙嘉在会后表示，这是由于上半年的投资活动增加所导致的，房地产是一个长周期的过程，半年报并不能反映出所有问题。

租赁住宅列入核心业务

在万科中期业绩发布会上，高层们并未对业绩作出详细阐述，而是将焦点都放在了公司的多元化业务上。

“房地产行业的空间仍然还有，容量还是很大，目前城镇化的进程尚未完成。而租赁市场才开始，机构化介入的时机刚刚到来。”祝九胜一开场便表示看好租赁市场的发展。

继传统业务房地产开发和物业服务之后，2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务。而在长租公寓方面，目前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，今年上半年新增房源6万间，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

现阶段，进行规模化扩张仍是企业抢占长租公寓市场的重要手段，如何在短时间内获取大量房源？

祝九胜给出了答案，“6万间长租公寓的来源有三种。第一是政府推出的长租公寓用地，目前万科在北京、佛山、深圳有6个项目；其次是各类机构历史上闲置的存量资产，可通过合作方式或者租赁方式获取；第三是闲置在各个散户手里的房源。”

在6月初，万科深圳开展“万村计划”，而后被质疑推高租金，使得租客无力负担。万科很快表示，改造前后的租金价格是处于同等区间。

近期，关于房租涨价的消息持续引发公众的热议，舆论矛头直指长租公寓。祝九胜表示，这是一个误会，“目前资本、机构在租赁市场的渗透率不到5%。而在深圳，渗透率不足2%。如此低的市场占有率起到的作用是有限的。”

“租金的制定需要考虑多重因素，目前仍需不断调整。但万科始终以高性价给租房者提供舒适的居住环境。”随后祝九胜以深圳泊寓举例，“万科深圳泊寓的入住率在92%以上，每房单价在1800元左右。”

除了租金问题之外，利润、运营等难点也在桎梏着长租公寓的可持续发展。

祝九胜指出，这主要体现在产能不足上，从业主手中签下物业之后，从设计、改造施工、消防检验到最后投入市场仍有很长的时间周期，“在时间上仍有滞后，未来还需要继续改善”。

最后，他还表示，“对租赁业务，万科始终坚持这是一个正确方向，在探索新生事物的同时难免会出现困难，但是万科会积极解决，希望大家给予耐心”。

多元化业务下的内部变革

早在2012年，万科便提出地产行业已经进入白银时代，随即开始战略转型，重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中，万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。

在战略定位的调整之下，新业务的轮廓正逐渐清晰。

物业服务方面，5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”。截至6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。

商业开发与运营方面， 2018年1月，万科联合印力等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

物流仓储服务的发展也在逐步加快。截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米。

祝九胜指出，万科在公司内部启动了“五位一体”变革，具体表现为战略、机制、文化、组织和人员的重建。

战略方面，2018年万科升级为“城乡建设与生活服务商”。机制则是指2013年万科提出的“事业合伙人”机制。文化建设和组织的重建和变革则体现在万科于2017年发布的“事业合伙人纲领”。

谈到变革的初衷，孙嘉称，房地产行业的环境已经发生变化，如果还是延续地产黄金时代传统组织模式、激励机制来要求所谓的职业经理人，很难在新业务里面打造出优秀的业绩。

关于组织架构方面的具体变化，孙嘉表示，我们将打破传统的从上往下的金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。员工可以根据自身意愿选择从原有的地产开发业务转移到全新的拓展型业务领域中，希望让一批优秀的愿意担当、愿意奉献的新员工更早的加入到城市公司合伙人团队中。

根据媒体报道，在7月1日的夏季例会上，万科内部宣布了重构职级工资体系的方案。

万科基本工资将以员工的专业能力和工作经验为主要考核依据，同时参考社会平均水平。

一名万科内部人士告诉时代周报记者，大部分员工的工资水平不受影响，更重要的是结构调整，目前还是在调整讨论阶段，可能第三季度才会正式实行，并且各个区域和地方也不一样。

除此之外，万科还将符合公司要求的外包员工纳入到编制中。

伴随着改革，万科的管理费用也在大幅增加。根据财报显示，今年上半年，万科的管理费用由去年同期的26.05亿元增至43.43亿元。