下调人民币存款准备金率1个百分点

国庆假期最后一天，央行掷出一条重磅消息，10月15日起下调大型商业银行、股份制商业银行等人民币存款准备金率1个百分点。

在央行的文件中，并未提到降准对房地产的作用，但有业内人士分析称，虽然此次降准，但资金仍然很难直接进入开发领域，融资难、融资成本高依然是摆在众多房企面前的大问题。

年内第四次降准

10月7日，央行发布文件称，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)，这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

同时央行也提道，中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

值得注意的是，在央行的文件中，本次降准的目的是为了进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，并未提及对于房地产的作用。

这也是央行自今年以来的第四次降准，央行分别在今年的1月25日、4月25日、7月5日和10月15日实施降准动作，累计降准3个百分点。

对于此次降准对于楼市的影响，不同专家的观点有所分歧。合硕机构首席分析师郭毅认为，流动性的持续宽松，对于资金密集型的房地产行业来说，无疑将形成一定的支撑，特别是在当前受制于严格的房地产调控政策，楼市成交下行的市场行情下，房企资金链面临一定威胁，金融体系资金面的宽松，向渴求资金的房地产输血，有助于稳定楼市，提高开工量，减少各地频出的土地流拍流标现象。虽然流动性有所增加，但银行在批贷环节对房企资质的审核不会放松，因此资金仍将向龙头房企集中。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，2018年房地产行业总体融资环境趋严，此次降准依然保持了定向发放的方式，并且国家依旧严防资金流入楼市，资金很难直接进入开发领域。在实际操作层面，不排除有一部分资金进入楼市，但对楼市的利好相对有限，高融资成本依然是摆在众多房企面前的大问题。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也告诉《华夏时报》记者，从目前政策层面来看，最近棚改货币化安置的退出，说明政府依然要巩固过去两年对楼市的调控成果，严格控制房地产市场。政府对房地产行业的监管依然会从严，防止资金进入到房地产行业。

除了房企层面的影响，郭毅还指出，进入年末往往信贷额度紧张，但今年银行面对较为宽松的资金面，有可能激发放贷冲动，个人房贷的申请难度和审批周期都有望减小，如果流动性进一步放松，不排除当前各银行执行的房贷利率上浮条款有所松动，出现下调。

房企融资渠道持续收紧

今年房企的日子普遍不大好过，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，房企融资环境收紧，偿债高峰来临，作为资金密集型行业，在融资环境收紧的大趋势下，企业“输血”受阻，房企的资金链危机“一触即发”。

克而瑞地产研究提供的数据显示，房企融资规模持续缩量，1-9月典型房企融资总额8269亿元，同比减少11.3%，其中TOP10房企融资同比减少27%。并且，融资成本持续上行，剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企1-9月平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点。

一位房地产顾问公司资本市场的负责人告诉《华夏时报》记者，资金荒、资金链紧张是目前房企普遍面临的问题，每天都有很多中小型，包括大型开发商找我们，问有没有新的资金渠道和来源让他们增加贷款，开发商都面临着严峻的压力。

“目前房企融资仍然很难，多家企业发布的融资计划失败。”魏东告诉《华夏时报》记者，8月份的时候合生创展和富力地产发债都被终止了，也说明了政府对于开发商的管控是非常严格的。

受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，在拿地方面也变得更加谨慎。中国指数研究院提供的数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

对于企业未来的融资环境，张波预测，四季度房企融资问题依然很难得到缓解，融资成本整体依然将维持高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，房企将更为重视销售回款，以价换量、拼抢回款的情形将愈演愈烈。另外，四季度或将有更多中小型房企会寻求实力雄厚的品牌房企进行合作开发，项目并购现象也会增多。