广州：租房宣传不得带误导字样

广州再出新招规范住房租赁市场。昨日，市住建委与市国规委联合起草的《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知(征求意见稿)》(下称意见稿)公开征求意见。意见稿规定，租赁住房在项目宣传推广时，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

自持租赁住房不得销售、分隔或转让

记者了解到，意见稿适用于《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经国土规划部门批准改造的租赁住房及其他新建或改造的租赁住房。

住房城乡建设部门负责新增租赁住房的市场管理，国土规划部门负责新增租赁住房的土地供应、规划管理。商业用房等改造为租赁住房和利用集体建设用地建设租赁住房的，由国土规划部门审批。房地产开发企业、村集体可自主出租经营，也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。

自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后继续用于租赁，并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请登记，不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押。

出租须办理房屋租赁合同登记备案

据悉，新增租赁住房的经营实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。经政府部门按市场价格团租后，用作公共租赁住房(人才公寓)的，其承租对象、租金价格和管理要求按照公共租赁住房(人才公寓)相关规定执行。

新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。

同时，经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册，其出租的房源信息如实录入广州市房屋租赁信息服务平台，并按照规定办理房屋租赁合同登记备案。

值得关注的是，意见稿还规定，租赁住房在项目宣传推广时，不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样，保护租房者的合法权益。

分析：有效预警防范“明租实售”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，意见稿对于集体建设用地发展有较为清晰的导向，尤其是提到了此类租赁住房不允许分拆销售，这其实也是为了防范后续租赁市场发展出现的问题，即所谓明租实售，这样的风险在意见稿中提前预警了。

对于租赁市场的发展来说，意见稿也提到了一些细节性内容，包括租期不超过20年、押金和租金的收取不应该过大等。这都有助于规范后续的租金操作。不得出现“名校”“升值”“不限购”等字样，这样的规定是为了防范部分租赁房源变为销售房源、同时存在虚假营销等现象。类似规定具有积极的意义，防范炒作租赁住房产品的风险出现。

广东法制盛邦律师事务所律师武杰也认为，意见稿是按照发展住房租赁市场的大政策背景制定的，最重要的目的就是保障租赁用房的供应和用途，防范随意分割、分拆住房、以租代售等市场行为。