按既定规划持续发展 旭辉领寓或将成长租公寓领域首家上市公司

从2016年开始，几乎没过两三个月，互联网上就会出现一批阵亡的创投公司名单。

长租公寓，作为最近几年资本最密集进入的领域之一，企业阵亡名单也变得越来越长。尤其是最近的半年，大量的长租公寓因为资金断链而倒闭。幸存的企业中，又有大量的公司因为亏损缺口越来越大而举步维艰。

但有一家长租公寓企业，却凭借进入这一领域时的清晰规划，稳步按照自己既定的规划持续快速发展。公司此前发行的储架式Reits甚至被国际五大行的评估部门认为，比央企发行的同类产品更具市场价值。另外，如果能够按照公司之前制订的规划，高速而且高质量的增长，公司将很快就能触摸到IPO门槛，顺利进入资本市场。这家企业就是旭辉领寓，一家光户型就研发了二十种的长租公寓企业。

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“让年轻人的生活更美好”。说到长租公寓，很多经营者的初心，往往有着非常美好的心愿。想让漂流在外的年轻人，能用比例不高的支出，在陌生的都市里享受到在家时的温暖和幸福。

但现实的骨干，却远远超过了理想的丰满。

“囤房涨价”、“资金断链”、“携款潜逃”、“甲醛超标”、“破产倒闭”……一系列负面的新闻，让长租公寓的运营者，公众形象由带给年轻人福祉的天使，沦落为解放前万恶的“二房东”。

与此同时，“烧钱”扩张模式，让长租公寓物业的获取成本直线高涨。很多长租公寓企业往往以市场租金价格的9折甚至更高，去获取物业，直接导致后期运营的压力不堪重负。

负面的公众形象和日益高涨的运营成本，让行业的运营者们距离初心越来越远。今年以来已有多家长租公寓宣布歇业或者倒闭。

然而，部分长租企业的举步维艰，也可以看作上天对盲目冲入行业的资本的惩罚。因为，如果创立开始，就对企业发展有清晰的规划，经过这几年的积累，早已经进入顺风顺水的航程。

旭辉领寓就是其中一个案例。尽管2016年才刚刚开始起步，但从一开始旭辉领寓就对发展有着清晰的规划，包括发展的速度、规模总量、发展的路径都有非常清晰的考虑。

旭辉领寓总裁张爱华说，战略清晰的最大好处，就是在市场及行业发生变化时，领寓可以不受影响，完全按照着自己的步调发展。

旭辉领寓非常清楚，目前占大头的包租模式，仅仅只是品牌培育初期的需要，未来一定会向资产管理、委托管理方向发展。

正是对未来的发展有清晰的规划，对运营模式的发展历程有明确的计划和安排。旭辉领寓在开始发展阶段，就和眼下的大部分长租公寓有着天壤之别的差异。

在11月13日举办的“租得起、住得好”租赁产品创新研讨会暨旭辉领寓1.0全系产品发布会上，旭辉领寓公布的1.0版本的全系产品让很多来访的参观者目瞪口呆。因为，短短只发展了两年的领寓，居然已经研发出三条产品线、七大品类、二十多个户型。所开发的产品，既能满足学生和青年蓝领;也能解决职场白领、中层管理、自由职业者需求，更覆盖了企业经营、核心骨干的需求。甚至连家庭所需要的长租公寓产品，也已经在研发的过程中。

大部分的长租公寓企业，很难像旭辉领寓那样，推出覆盖如此广泛的租房群体。甚至同样是房地产开发的长租公寓同行，也很少能有这样齐全的长租公寓产品线。这些产品线填补了城市缺少低总价高品质租赁产品的空白。不管是刚刚毕业的大学生，还是已经在职场拼搏数年略有小成的单身，或者是商务旅行出差的企业中高管，都能在旭辉领寓满足其租赁需求。

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而这些产品对旭辉领寓的发展，也是意义非凡。

张爱华说，这些产品适用于旭辉领寓目前已经进入的绝大多数城市，即使有些城市有特殊需要，也只要对原有户型稍作改动就能立即使用。

旭辉领寓在产品研发、升级迭代上投入了不小的成本，真正能够让年轻人在其承租范围内找到最合适的品质租赁产品。但张爱华觉得，这种投入已经体现出了它的价值。不仅仅让长租公寓从投拓、改造上市销售的时间大大缩短，也让销售的速度，也会比周边的类似长租公寓项目更快一些。

和房地产开发一样，领寓对项目投拓的质量有着极高的要求。张爱华说，80%以上投拓项目达到预期的投资回报要求，才算是合格的。而另外还要有10%的投拓项目，要求是超过回报预期，达到优秀的等级。

旭辉本身的高信用评级，也帮助领寓在投资成本上，拥有比同行的优势。张爱华说，和那些需要用信托、资管计划融资的同行相比，领寓可以用资金成本低得多的低息银行贷款来解决业务规模进一步拓展的需要。

眼下旭辉领寓主要以包租的方式，迅速占领市场。

但在张爱华看来，这种方式应该仅仅只是权益之计。她考察过日本、美国等发达国家的成熟市场，发现那些国家更流行的是物业托管或者资产管理的运营方式。

有些是基金从开发商手上买下物业，然后再委托原开发商代为管理;有些则是把资金所持有的物业，委托给长租公寓运营商来运营。

而从盈利的情况看，后两种模式，才能让长租公寓行业彻底摆脱盈利的负担，能够更容易实现盈利。

但眼下来看，长租公寓仍然需要通过包租方式来拓展规模。因为，只有这样才能帮助公司建立并推广品牌。

张爱华相信，成长为行业一流品牌的长租公寓企业，更有机会成为这个行业的翘楚。等品牌的占有率达到一定规模后，这些企业就可以仅仅依靠品牌，就获得大量物业托管或者资产管理项目。

而旭辉领寓在完成IPO前，包租的比例应该会降低至少50%以内。旗下的长租公寓，更多是托管或者资产管理类型。而这些公寓项目将为旭辉领寓产生可观的盈利，让其更加顺利地进入资本市场。